艾特智能家居：物业服务，房地产企业的下一个战场

2019-01-14 by 艾特智能家居

物业服务，多年来一直定位尴尬，在业主、地产商眼里都是一个成本消耗的部门，多少人对其咬牙切齿、爱恨交织、摩拳擦掌，但又不得不接受其存在。可以说，当前市场上大部分物业服务举步维艰。但是，近年来，随着智慧社区、智能家居新产业的兴起，一直以来不受待见的物业公司，如今已换上新装，开始走向属于自己的舞台。对其服务的业主，她将变成为下一代的智慧生活综合服务提供者;对其所属的房地产企业，她又变成企业业务增长的新源泉;对其服务区域归口的政府，她又变成智慧城市的第一线服务窗口。

那么，究竟是什么春风拂动了物业服务市场的神经，又是何驱动力使物业服务被聚焦于舞台的闪光灯之下?而物业服务又将在智慧社区建设中扮演什么角色?如何助力智慧社区的真正落地?

“内外交加”所迫

2018年的经济形势可以称得上是“最艰难的一年”，至于2019年会不会是“最最艰难的一年”，仍需要观望。但是不管中美贸易战最后走势如何，看起来结果都不甚乐观。头部房地产商在年中就开始高喊“活下去”、“转型”的口号，可见中小型房地产商正在遭受什么痛苦，要想熬到下一个地产复苏期，显然靠房地产市场的增量市场变得举步维艰，更何况还有没有下一个复苏期都要仰望国家政策。经济形势固然糟糕，但是房子还是要卖，不过，当市场上的新房供应已经超过能触及的购房需求时，房子就需要绑定更多的属性来吸引购房者，而物业服务则是卖房业务中一个很好的噱头，所以要卖房的房地产企业还是不得不持续补贴自己物业公司的服务。

比经济形势糟糕的是，国家对房地产行业制定了各式各样的调控政策，而且要求房产企业收紧粗放式的“建房卖房业务”，要面向科技行业转型。其实“转型”本身就是房地产企业自身的诉求，现在到了国家出台政策的阶段，说明已经变成必须要执行的“行政命令”。但是科技只是手段，或者说是一种工具，它必然依附于某一个市场或是环境才能生存，而房地产企业的“营造业务”已经不能持续了，那手上的住宅、商铺、城市综合体、公寓、写字楼等物业服务市场，就变成了其空间战略的理想实施试验田。

除了经济、国家政策等大势所迫，物业服务企业自身也是形势所逼。之前国内物业服务公司80%以上对外是亏损状态，甚至还需要其所依附的地产公司补贴，房地产企业本身都已经很难活下去，必然逼迫这个“拖油瓶”转型升级。更为糟糕的是，物业服务公司做不好还要面临被业委会踢走的窘境，那连物业服务的市场都将丢失。

在这样内外交困的大势之下，物业服务再不升级，必然走各灭亡，行业内洗牌将会迅速而广泛。

新市场带动转型

我们正处在不断大变革的时代，物联网、人工智能和应用科技技术逐渐进入社区生活，例如基于人脸识别算法的门禁设备、基于动态人脸识别的社区安防、基于物联网的的社区环境监测等，这些也是智慧社区、智能家庭的产品基础环节。这类新的产品一方面需要物业服务人员具备新的专业技能来运营，另一方面这些产品也能辅助物业搭建社区的服务生态，帮助基于互联网的社区O2O能更好的触及客户。

毋庸置疑，无论是智能家居还是智慧社区等产业的渗透，都将对社区物业服务内容产生重要影响。同时，智慧社区必须从低频的社区刚需切入，而社区住户的各类生活服务以及安全出入都是由物业来管理，物业公司相当于小区的大门“钥匙”，天然具备能帮助这些行业深入到社区生活中的能力。简而言之，物业服务的增值服务完全可以覆盖智能家居和智能设备的初次、再次销售和后续基于智能设备的增值服务内容。这意味着，其他产品和服务提供者必须通过和物业合作才能深入参与小区内部的各项业务。

同时，传统的物业管理只能达到基础安全防范和物业收费经营，远远不能满足当下社会的需求。而新兴的智慧社区可以助力物业实现资源集中配置和利用服务增值应用转型，使物业服务管理高效可控，比如，物业报修及时、社区环境安全、停车少时便捷、周边便民服务和社区交流活动等，充分满足移动互联网时代下业主不断增长的社区服务和安全需求。

另外，截止目前为止，国内已经有多个城市明确要在智慧城市建设上发力，而智慧社区正是智慧城市的最后一公里，现阶段智慧社区试点工作发展十分迅猛。当前一些地方政府竞相对智慧社区的建设给出了相应的优惠政策，据悉，现在重庆和浙江为建设智慧社区的房地产企业给出了比较有吸引力的政策，相信未来这两个区域的物业服务公司会借助这些优惠政策而实现快速转型升级。

可以说，政策的利好以及智慧社区新市场带来的巨大发展潜能，对于原本深陷困境中的物业公司来讲，无疑是百年一遇的转型时机。在这样的大趋势下，一些创新型物业服务公司逐渐转型，转变为智慧生活综合服务提供商，努力将传统物业服务做成互联网化的增值服务，围绕着业主生活服务、理财、金融需求做足文章。其中某一个在香港上市的物业公司市值更是逼近其母公司即地产集团。试想，如果每个房地产企业的物业服务公司的市值都能逼近甚至是超越自己的房地产板块，那这些房地产企业必然将会改观以前对物业服务的“拖油瓶”看法。

天然资源助攻

移动互联网思维下，无疑物业服务是一块亟待开拓的处女地，而房地产企业或是其旗下的物业公司手握用户、入口和触及用户等优势资源，必将在智慧社区落地上扮演关键介质角色。

首先，物业服务公司天然继承了批量的用户资源，而且物业公司还能有效的触达这些用户资源，这种能力比外部的互联网公司的获客成本低得很多。现在新开发一款App想要积攒用户资源是非常不容易的，很多互联网公司是靠烧钱的方式求着客户安装和停留在其App上，据估计单个客户获客成本可能会超过十多元，而物业公司的App获客成本几乎是0。

其次，物业公司天然垄断了社区里触及客户的入口，我们现在生活的社区中有太多的屏幕等交互通道，楼宇对讲设备上的大屏幕、家庭里安装的室内终端、小区通道上的电子大屏、电梯口或轿箱里的大屏幕，这些都是除了手机之外的能有效触达客户的介质，而这个介质比手机还要更靠谱，毕竟业主可以不用手机，但是不能不看到社区里的这些交互通道。

最后，公司天然的能有效的触及客户和转化客户的需求，现在物业公司都在推出管家服务，管家可以找到业主，通过对业主生活嘘寒问暖的方式获取到客户最真正的需求，而这比外部公司做市场调研或是单纯的数据分析来的更快更真实。

据了解，在香港上市的彩生活从花样年地产承接过来的楼盘服务只占到其所有服务的楼盘的10%，说明其已经在大规模吞噬其他中小地产商的物业楼盘服务，其传统物业服务只占到总营收的15%不到，而金融服务又占到增值服务收入的70%以上，这个数据体现出这家公司的物业服务升级已经非常互联化和金融化。

实际上，除这些新兴物业服务公司，还有来自互联网的同行的跨入布局。当前智能手机的增长基本停滞，既有App的安装量已经进入瓶颈阶段，所以基于移动互联网的BAT们也在寻找下一个能触及客户的途径，而物业服务公司所垄断的客户交互通道将会成为BAT们争夺的对象，所以这个战场被引爆的形势显然易见。

总的来说，这场加持了互联网、物联网和人工智能等科技手段的战争结束后，相信换上新装的物业服务将会让我们的智慧生活得到充分的体现。具体而言，物业将借助“互联网+物业”的全新智慧管理模式，共创一种协作共赢的长效机制，从全局改变业主的生活方式、物业员工的工作机制和管理者的经营意识。不仅大大降低传统物业管理的难度，同时，为业主打造足不出户、足不出社区的全新智慧化生活，大大提升社区居民的幸福指数。

文/深圳市艾特智能科技有限公司产品经理/张青镇